Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Zunächst möchte ich Ihnen mein Beileid für den Todesfall in Ihrer Familie aussprechen.
Ihre Fragen kann ich wie folgt beantworten:
1. Müssen wir trotz des vorhandenen Wasserschaden das Schlafzimmer renovieren ?
Nein, das müssen Sie nicht. Denn unabhängig von der Frage, ob der Vertrag Sie wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, kommt eine Renovierung nur in Betracht, wenn die Räume in renovierungsfähigem Zustand sind. Das Schlafzimmer befindet sich nach Ihrer Schilderung jedenfalls nicht in diesem Zustand, so daß Sie auch keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen.
Das ergibt sich aber auch aus folgenden Erwägungen, auf die ich bei den nächsten Fragen eingehen möchte:
2. Ist das Wohnzimmer schon wieder zu streichen ?
3. Müssen wir Küche und Bad streichen, auch wenn eine generelle Sanierung/Renovierung stattfinden soll ?
Sie werden überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Denn der Vertrag enthält dazu keine wirksame Verpflichtung. Die Regelungen des Mietvertrages über die Durchführung von Schönheitsreparaturen müssen nämlich in ihrem Gesamtzusammenhang gesehen werden. Danach würden Sie aber nicht nur die Renovierung während der Mietzeit, sondern auch noch die unbedingte Kostenübernahme bzw. Renovierung bei Auszug, ohne Rücksicht auf die zuletzt durchgeführten Renovierungsarbeiten schulden. Diese Summierung allein stellt bereits eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, die nach der Rechtsprechung des BGH zu einer Unwirksamkeit der Vertragsklauseln über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen führt.
Hinzu kommt, daß der Mieter nach dem Vertrag auch die Kosten für die Anfangsrenovierung zu tragen hatte, was zwar für sich alleine zulässig wäre, aber im Zusammenspiel mit den anderen Regelungen ebenfalls dazu führt, daß die Vertragsklauseln über die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam sind.
Davon abgesehen, verlangen die einzelnen Klauseln auch Arbeiten, die nicht als Schönheitsreparaturen bezeichnet werden können. So schuldet ein Mieter keinesfalls den Austausch des Bodenbelages und darf selbstverständlich auch Malerarbeiten in Eigenregie durchführen. Das ist aber in Ihrem Fall schon nicht mehr entscheidend und verdeutlicht nur noch mehr, daß diese Klauseln nicht wirksam sind.
Sie werden daher die Wohnung nur sauber und besenrein an den Vermieter zurückgeben müssen.
4. Müssen wir den Zutritt während der kommenden 3 Monate gewähren, wenn die Handwerker für die Sanierung schon tätig
werden wollen ? Käme dann Mietminderung in Frage ?
Bis zur Beendigung des Vertrages brauchen Sie keinen Handwerker in die Wohnung lassen, sofern nicht dringende Arbeiten durchgeführt werden müssen - etwa die Beseitigung des Schimmels - die ohne Gefährdung der Bausubstanz keinen Aufschub dulden.
Erlauben Sie die Arbeiten der Handwerker und können Sie deshalb die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzen, kommt auf jeden Fall eine Mietminderung in Betracht.
5. Ist der seit Mietbeginn in 1987 normal verschlissene
Teppichboden im Schlafzimmer tatsächlich von uns zu ersetzen ? Wie sieht es mit dem im Wohnzimmer später vom Vermieter verlegten Parkett aus (sieht nagelneu aus, bis auf die üblichen Farbabweichungen wo Schränke standen)?
Wie bereits erwähnt, fällt der Austausch des Fußbodenbelages in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Diese Kosten sind nicht von Ihnen zu tragen, denn dabei handelt es sich nicht um auf den Mieter abwälzbare Schönheitsreparaturen, sondern um die Vermieterseits geschuldeten Instandsetzungsmaßnahmen. Davon abgesehen, ist der Teppichboden durch vertragsgemäßen Gebrauch abgenutzt. Dafür wurde aber auch 18 Jahre lang Miete gezahlt.
Sie sollten die Ansprüche des Vermieters deshalb unter Hinweis auf die Rechtslage zurückweisen.
Macht er weiterhin Forderungen geltend, empfiehlt sich die Beauftragung eines Rechtsanwalts, der die Ansprüche zurückweist. Auch ich stehe Ihnen dafür selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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Antwort
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht