Wohnungsauflösung wg. Todesfall

Question

Guten Tag,

leider starb Anfang Februar meine Schwiegermutter, die bisher alleine in einer Mietwohnung lebte. Die Wohnung haben wir jetzt schriftlich gekündigt.

Uns ist klar, dass die 3-monatige Kündigungsfrist im Todesfall rechtens ist. Für einen Arbeitslosen (einziger Sohn)ist dies allerdings eine hohe Belastung. Dazu kommt noch, dass der Vermieter die Renovierung bei Auszug verlangt und sich dabei auf den Mietvertrag bezieht. Außerdem soll für die Rückzahlung der Kaution ein Erbschein vorgelegt werden, der extra dafür noch beantragt werden muss (schon wieder ?unnötige? Kosten).

Wohnzimmer und Flur wurden vor 2 Jahren nach einem Wasserschaden (Decke) auf Kosten des Vermieters gestrichen. Beim Abbau des Kleiderschrankes entdeckten wir jetzt an der zum Wohnzimmer angrenzenden Decke und Wand Schimmelbefall, der unseres Erachtens auf den Wasserschaden von vor 2 Jahren zurückzuführen ist.

Bisher war es im Objekt nach Auszug eines Mieters üblich, Badezimmer und Küche durch Renovierung auf den heutigen Stand (neue Fliesen etc.) zu bringen.

Im Mietvertrag aus 1987 ist unter § 6 zu Schönheitsreparaturen folgendes geregelt:

1.Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Die Reparaturen müssen fachgerecht ausgeführt sein.

2.Zu den Schönheitsreparaturen gehören Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Heizkörper, Innentüre sowie Fenster und Außentüren von innen sowie das jährliche chemische Reinigen der verlegten Bodenbeläge und die Instandhaltung derselben,wie auch das notwendig werdende Neuverlegen der Fußböden während der Mietzeit.

3.Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen. Werden Schönheitsreparaturen bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden.

Weiterhin gibt es noch einen Zusatz zum Mietvertrag, der die Pflichten beim Auszug separat regelt:

1.Grundsätzlich muss der Mieter bei Aufgabe der Wohnung die Kosten für die Neurenovierung der Räume übernehmen, einschließl.Fußböden und Kücheneinrichtung (eigene Anmerkung: Uralt-Einbauküche ist eingebaut). Der Mieter hat spätestens hierbei evtl. von Ihm oder Dritten verursachte Schäden zu beheben.

2.Dem Mieter wird die Mietsache sämtlich neu gestrichen sowie mit neuem Bodenbelag versehen übergeben (eigene Anmerkung:im Übernahmeprotokoll aus 1987 wurden bereits Flecken auf dem Teppichboden vermerkt). Der Mieter trägt die Kosten vorstehend aufgeführter Arbeiten.

3.Die Renovierungsarbeiten, Malerarbeiten, Bodenbelag usw. werden grundsätzlich durch den Vermieter durchgeführt. Die Kosten hierfür übernimmt der Mieter. Besteht der Mieter darauf, diese Arbeiten selbst ausführen zu lassen, so muss dies durch eine zugelassene und angemeldete Fachfirma auf Kosten des Vermieters geschehen.

Nun zu den Fragen:

1. Müssen wir trotz des vorhandenen Wasserschaden das Schlafzimmer renovieren ?
2. Ist das Wohnzimmer schon wieder zu streichen ?
3. Müssen wir Küche und Bad streichen, auch wenn eine generelle Sanierung/Renovierung stattfinden soll ?
4. Müssen wir den Zutritt während der kommenden 3 Monate gewähren, wenn die Handwerker für die Sanierung schon tätig
werden wollen ? Käme dann Mietminderung in Frage ?
5. Ist der seit Mietbeginn in 1987 normal verschlissene
Teppichboden im Schlafzimmer tatsächlich von uns zu ersetzen ? Wie sieht es mit dem im Wohnzimmer später vom Vermieter verlegten Parkett aus (sieht nagelneu aus, bis auf die üblichen Farbabweichungen wo Schränke standen)?

Am liebsten wäre es uns, wenn wir den Mietvertrag vorzeitig aufheben könnten, ohne renovieren zu müssen bzw. die Kosten dafür zu tragen. Wie sehen denn unsere Chancen aus ? Womit könnten wir argumentieren ?

Schon mal herzlichen Dank für die Hilfe.

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage.    Zunächst möchte ich Ihnen mein Beileid für den Todesfall in Ihrer Familie aussprechen.    Ihre Fragen kann ich wie folgt beantworten:    1. Müssen wir trotz des vorhandenen Wasserschaden das Schlafzimmer renovieren ?    Nein, das müssen Sie nicht. Denn unabhängig von der Frage, ob der Vertrag Sie wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, kommt eine Renovierung nur in Betracht, wenn die Räume in renovierungsfähigem Zustand sind. Das Schlafzimmer befindet sich nach Ihrer Schilderung jedenfalls nicht in diesem Zustand, so daß Sie auch keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen.     Das ergibt sich aber auch aus folgenden Erwägungen, auf die ich bei den nächsten Fragen eingehen möchte:    2. Ist das Wohnzimmer schon wieder zu streichen ?  3. Müssen wir Küche und Bad streichen, auch wenn eine generelle Sanierung/Renovierung stattfinden soll ?    Sie werden überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Denn der Vertrag enthält dazu keine wirksame Verpflichtung. Die Regelungen des Mietvertrages über die Durchführung von Schönheitsreparaturen müssen nämlich in ihrem Gesamtzusammenhang gesehen werden. Danach würden Sie aber nicht nur die Renovierung während der Mietzeit, sondern auch noch die unbedingte Kostenübernahme bzw. Renovierung bei Auszug, ohne Rücksicht auf die zuletzt durchgeführten Renovierungsarbeiten schulden. Diese Summierung allein stellt bereits eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, die nach der Rechtsprechung des BGH zu einer Unwirksamkeit der Vertragsklauseln über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen führt.     Hinzu kommt, daß der Mieter nach dem Vertrag auch die Kosten für die Anfangsrenovierung zu tragen hatte, was zwar für sich alleine zulässig wäre, aber im Zusammenspiel mit den anderen Regelungen ebenfalls dazu führt, daß die Vertragsklauseln über die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam sind.     Davon abgesehen, verlangen die einzelnen Klauseln auch Arbeiten, die nicht als Schönheitsreparaturen bezeichnet werden können. So schuldet ein Mieter keinesfalls den Austausch des Bodenbelages und darf selbstverständlich auch Malerarbeiten in Eigenregie durchführen. Das ist aber in Ihrem Fall schon nicht mehr entscheidend und verdeutlicht nur noch mehr, daß diese Klauseln nicht wirksam sind.     Sie werden daher die Wohnung nur sauber und besenrein an den Vermieter zurückgeben müssen.      4. Müssen wir den Zutritt während der kommenden 3 Monate gewähren, wenn die Handwerker für die Sanierung schon tätig  werden wollen ? Käme dann Mietminderung in Frage ?    Bis zur Beendigung des Vertrages brauchen Sie keinen Handwerker in die Wohnung lassen, sofern nicht dringende Arbeiten durchgeführt werden müssen - etwa die Beseitigung des Schimmels - die ohne Gefährdung der Bausubstanz keinen Aufschub dulden.    Erlauben Sie die Arbeiten der Handwerker und können Sie deshalb die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzen, kommt auf jeden Fall eine Mietminderung in Betracht.    5. Ist der seit Mietbeginn in 1987 normal verschlissene  Teppichboden im Schlafzimmer tatsächlich von uns zu ersetzen ? Wie sieht es mit dem im Wohnzimmer später vom Vermieter verlegten Parkett aus &lpar;sieht nagelneu aus, bis auf die üblichen Farbabweichungen wo Schränke standen&rpar;?    Wie bereits erwähnt, fällt der Austausch des Fußbodenbelages in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Diese Kosten sind nicht von Ihnen zu tragen, denn dabei handelt es sich nicht um auf den Mieter abwälzbare Schönheitsreparaturen, sondern um die Vermieterseits geschuldeten Instandsetzungsmaßnahmen. Davon abgesehen, ist der Teppichboden durch vertragsgemäßen Gebrauch abgenutzt. Dafür wurde aber auch 18 Jahre lang Miete gezahlt.    Sie sollten die Ansprüche des Vermieters deshalb unter Hinweis auf die Rechtslage zurückweisen.    Macht er weiterhin Forderungen geltend, empfiehlt sich die Beauftragung eines Rechtsanwalts, der die Ansprüche zurückweist. Auch ich stehe Ihnen dafür selbstverständlich gerne zur Verfügung.    Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.    Mit freundlichen Grüßen    A. Schwartmann  Rechtsanwalt        --   Rechtsanwalt A. Schwartmann  Gleueler Str. 249 D-50935 Köln  Tel: &lpar;0221&rpar; 355 9205 / Fax: &lpar;0221&rpar; 355 9206 / Mobil: &lpar;0170&rpar; 380 5395    www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de

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Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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